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Dicas Investimentos

Comprar casa de férias como investimento, vale a pena?

Investir em imobiliário

O investimento em imobiliário atrai, desde há muito tempo, a atenção de investidores Portugueses. Este é habitualmente visto como um investimento seguro e de baixo risco. Assim, particularmente em períodos onde as taxas de juro oferecidas por produtos mais conservadores (como depósitos a prazo) são baixas, regista-se uma crescente procura por investimentos alternativos, dos quais o investimento em imobiliário se costuma destacar.

Uma das vantagens do investimento imobiliário é a sua baixa volatilidade uma vez que, ao contrário de investir em ações de uma empresa, por exemplo, não é de esperar que a curto prazo possa haver valorizações/desvalorizações drásticas. Se é verdade que um imóvel dificilmente pode depreciar 10% num mês, também é verdade que não é provável valorizar esse valor no mesmo espaço de tempo. No entanto, no mercado acionista essas valorizações são perfeitamente possíveis.

A liquidez é outro fator que deve avaliar ao adquirir um imóvel. Deverá ter em conta que não é um investimento tão líquido como investir nos mercados financeiros uma vez que é difícil vender uma casa de um dia para o outro.

Vai recorrer a crédito?

Um dos fatores importantes a analisar na hora de equacionar um investimento num imóvel é a forma de financiamento: crédito ou capitais próprios.

Caso se trate de uma compra recorrendo a crédito é necessário ter em conta o custo que daí advém. Este custo pode ser bastante significativo e pode mesmo traduzir-se numa perda de potencialidade deste investimento, principalmente na situação de se tratar de crédito para uma segunda habitação. Habitualmente os spreads destes créditos habitação são mais elevados do que um crédito habitação para primeira casa.

Na situação de dispor de capitais próprios suficientes para fazer face ao investimento necessário, tem a vantagem de não incorrer em custos com crédito.

Rentabilização de um imóvel

Ao comprar um imóvel a obtenção de rendimento a partir deste pode tomar várias formas.

Uma das formas é através de arrendamento de longa duração. Nesta situação deverá disponibilizar o seu imóvel no mercado do arrendamento tendo em conta que a duração dos novos contratos de arrendamento não costuma ser inferior a 1 ano (havendo possibilidade de se renovar sucessivamente). Neste caso poderá beneficiar de um retorno mais previsível e a gestão do imóvel deverá ser menos trabalhosa.

A outra forma de extrair retorno de um imóvel é através do arrendamento de curta duração, sendo que este tipo de arrendamento está associado a estadias curtas, nomeadamente referentes a férias.

Arrendar imóvel para férias

O retorno proporcionado por este tipo de arrendamento não será tão estável como o arrendamento de longa duração, mas, por outro lado, em menos tempo de ocupação do imóvel poderá obter um rendimento semelhante ou superior ao arrendamento de longa duração. O caráter de pré-pagamento e de curtos períodos de estadia que caraterizam as férias também torna menos provável a situação de inquilinos deixarem de pagar a renda e se recusarem a desocupar o seu imóvel. Esta situação é, por vezes, uma dor de cabeça no arrendamento de longa duração.

Se deseja adquirir uma moradia ou apartamento com o objetivo de alugar para férias deverá estudar cuidadosamente a sua localização. Para que um imóvel seja procurado para férias necessita de estar numa zona que tenha algum tipo de interesse turístico. Praia, campo ou interesses culturais são alguns exemplos. Por outro lado, convém também que essa zona esteja minimamente dinamizada, nomeadamente no que diz respeito à existência de infraestruturas de apoio ao turismo.

No caso de Portugal, apesar do Algarve ser historicamente a zona mais popular para turistas gozarem férias, atualmente a popularidade de Lisboa e do Norte do país têm vindo a crescer bastante. Dados de 2019 demonstram mesmo que o Algarve já não é a zona mais procurada por turistas, mas sim Lisboa e a região Norte de Portugal.

Número de hóspedes em Portugal, por região, em 2019.
Fonte: https://travelbi.turismodeportugal.pt/pt-pt/Paginas/PowerBI/hospedes.aspx

Ao decidir investir num imóvel para férias deverá ter em consideração que o retorno ao longo do ano poderá não ser constante. Habitualmente o período em que os alojamentos deste tipo registam maior procura é o verão, existindo normalmente um pico no mês de Agosto.  Por outro lado, o período menos procurado para férias é entre Novembro e Fevereiro.

Número total de hóspedes em Portugal para cada mês.
Fonte: https://travelbi.turismodeportugal.pt/pt-pt/Paginas/PowerBI/hospedes.aspx

Retorno do investimento

Infelizmente não é possível providenciar uma resposta única à pergunta que colocamos no título deste artigo. No entanto existem algumas indicações que podemos dar para o ajudar a formular a sua decisão.

Desde logo um dos fatores importantes ao adquirir um imóvel com o objetivo de arrendar para férias, é o preço de aquisição deste. Comprou ao preço de mercado? Nesse caso é habitual ver referência a taxas de retorno brutas anuais em redor dos 5%. Conseguiu o mesmo abaixo do preço de mercado? Então naturalmente o seu retorno poderá ser maior.

Dados de 2018 referentes à rentabilidade média de um imóvel no mercado de arrendamento. Fonte: https://eco.sapo.pt/2018/06/04/comprar-para-arrendar-rende-5-mas-onde-se-ganha-mais/

Outro ponto que deverá ter em conta é o seu perfil de investidor. Se tem um perfil agressivo, é possível encontrar investimentos com um potencial de valorização maior (nos quais terá de aceitar um nível de risco superior). Por outro lado, se procura um investimento de baixo risco, este poderá constituir uma opção viável.

Tenha também em conta a questão da forma de financiamento do imóvel, pois a contração de um empréstimo para este investimento retira grande parte do seu retorno.

No final a escolha deverá ser bem ponderada analisando todas as variáveis envolvidas e as circunstâncias específicas da sua situação. Apenas desta forma poderá tomar uma decisão com potencial de retorno compensador!